公积金新政对楼市影响有多大?

1
 2015.06.13

本月广州住房公积金管理中心宣布,6月8日起广州开始执行公积金贷款新政策。消息在当天就被业内以各种方式疯狂传开,甚至被称为是“史上最牛的公积金政策”。随即,就不断有楼盘传出“销售喜讯”,甚至出现了“日光盘“。然而,有媒体记者走访市场时却发现,买家市场对该政策利好并不怎么“感冒”。 公积金新政对楼市的影响是否真有那么“牛“?    

购买首套房面积在90-144平方米之间,申请公积金贷款的首付才能从三成降低到两成,二套房首付则从六成降至最低三成。昨日,广州住房公积金管理中心宣布,今日起调整公积金贷款政策,除了申请贷款的首付比例放宽,对于外地人的申请条件、额度计算公式都有所调整。

调整一:90-144平方米首套房 首付比例从三成降至两成

根据新政,对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房(建筑面积不超144平方米)的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),最低首付款比例为20%,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率。

在原来的政策中,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭,首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%。

实际上,新政主要将面积90-144平方米的首套住房,首付从三成降至两成。

调整二:二套房贷款首付门槛最低降至三成

在原来的政策中,对于购买第二套住房的家庭,首付比例要求不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

新政中,对名下已有一套住房但无贷款记录,或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。但如果名下已有一套住房,但未结清相应购房贷款的家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通自住房,贷款最低首付款比例为40%。

此外,新政对于二套房的公积金贷款利率,仍要求按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

新政对于住房套数、贷款记录的认定标准跟原来相同。住房套数以广州市房地产档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》为认定标准,未注销的居住住房(不包括商铺、车位)纳入家庭已购房套数计算范围。贷款记录则以人民银行个人信用信息基础数库查询的《个人信用报告》为认定标准,未结清贷款的居住住房纳入家庭已购房套数计算范围。

调整三:调整可贷额度计算公式 更侧重账户余额

除了申请贷款的最低首付比例有所放宽,新政对于贷款额度的计算公式也有所调整。原来政策对于贷款额度的计算公式为“账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4”,而新政调整为“账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数”。

计算公式的调整将带来什么影响?广州住房公积金管理中心对此解释,新的可贷额度计算公式实行贷款可贷额度与个人缴存额挂钩,更加侧重于缴存职工的账户余额,体现的是义务与权利对等的原则,鼓励职工多缴多贷,避免投机性的缴存行为。

新政对于贷款最高额度并没上调,个人申请住房公积金贷款,最高额度仍为50万元。两人或两人以上购买同一套自住房申请住房公积金贷款最高额度仍为80万元。

代入数据发现,对于年轻人而言,在相同的条件下,新额度计算方式比旧的要难申请到最高额度50万元。

另一方面,对于接近退休年龄的老员工,在账户余额、月缴存额都相同的情况下,新政比旧政的额度要多。

调整四:外地人连缴6个月即可申请广州公积金贷款

按照广州原政策的要求,本地人连续缴半年、外地人连续缴一年公积金才能申请公积金贷款。

新政对于外地人申请贷款的门槛有所降低,其他申请条件没有调整。今日实施新政后,无论本地还是外地户籍的居民,只要连续足额缴存公积金6个月(含)以上,即可申请住房公积金个人住房贷款。[详细]

小孙和女朋友最近看中了一套100万元左右的单位,正准备签约就听说了公积金贷款首付比例降低的消息,喜出望外:“这样一来我们的压力就小很多了。”昨日记者走访市场发现,不同板块的买家对于消息反应不一,集中刚需买家的板块入市积极性有所提高。有市场人士分析,此前的市场以“置换型交易”为主,预计六七月份自住刚需买家将成为市场的“主力军”。

日前广州住房公积金管理中心宣布,从6月8日起开始调整公积金贷款政策,涉及降低首付款比例,调整可贷额度计算公式等多个方面。其中,未结清贷款二套房首付比例降至四成,可贷门槛也统一降至6个月缴存期。消息刚刚发布就引起市场关注。

“我们这个片区主要是小面积首次置业买家,所以今天就接到好多客户的咨询。”沙太路板块的一个中介销售人员告诉记者,公积金政策主要的受惠者是刚需买家。

经纬地产市场人士分析称,广州公积金贷款新政向市场传递积极影响,同时使更多人有贷款资格,并且提高可贷额度,提升买家购房积极性,促进买家加快入市,但广州公积金贷款政策主要是首付款及二套房认定标准放松,但可贷额度最高标准并未放宽,相对其他城市来说,政策仍然较严格,而且公积金贷款仍存在审批时间较长的问题。

某集团广州总经理谢淦预计刚需客户及小户型房子的买家近期会陆续入市,短期内成交量也会增加,但他提出,公积金新政没有明确说明这项政策实施的对象是仅限公积金贷款还是同样适用于混合贷款,因此新政的影响还有待细则公布才会真正体现。[详细]




提示1:可贷额度并没提高 买市区盘依旧杯水车薪

广州市此次自6月8日起执行公积金新政,个人和家庭可贷额度并没有进行调整,依然是个人50万元和家庭80万元“封顶”。故此,即使首次置业公积金首付款比例最低为20%,二套房最低40%首付,由于有贷款上限,对于广州市动辄两三百万元的总楼价来说,这个几十万元的贷款上限只是“杯水车薪”。

若要用足公积金贷款额,按个人最高可贷50万元计算,首付20%,贷款80%,这意味着购房者只能买62.5万元的房屋;按家庭最高可贷80万元计算,首付20%,贷款80%,也只能买总价100万元的房屋。至于二套房贷购房者,首付40%,贷款60%,按家庭最高可贷80万元计算,总价放宽至133万元。

中原地产项目部总经理黄韬表示,新政对位于黄埔、南沙、增城和花都等外围区域的楼盘的首次置业者来说,是能减轻首付压力。因为在上述区域,仍有不少单价低于1万元/m2的一手房。但对于市中心楼盘的买家,实际帮助并不大。

提示2:公积金贷款额度紧张没改变 二手房两三个月放款 一手房更久

日前,广州市住房公积金管理中心首次晒账本,内容显示,去年该中心共发放住房贷款3.84万笔、共188.77亿元,同比2013年下降四成左右,但仍高于2011年以及2012年的水平。记者通过按揭人士了解到,当前公积金贷款申请仍需轮候约1个半月才可获“同贷书”。资深按揭专家郑大源表示,以公积金贷款购买二手房,约需要45天出“同贷书”,出“同贷书”后约等一个月即可放款,目前放款排队并不像去年等那么久。购房者使用公积金贷款购买一手房,由于银行对开发商交来的购房者资料采取批量处理,一般是一个楼盘集齐二三十个申请才一起办理,故此流程不如一对一的二手房公积金贷款那么快。

至今,广州市住房公积金中心一直酝酿的“公积金二次贷款叫停”迟迟未有最终结果。该政策建议曾在去年的“最严苛公积金新政”里面打包提交审批,但时至今日仍未有最终决定。

提示3:可贷额度与个人缴存额挂钩 职场初哥月缴1600才能贷足50万

由于公积金贷款的可贷额度计算公式也进行了调整,实行可贷额度与个人缴存额挂钩,公积金购房者虽然不需缴存一年才能购房,不过根据新的公式,购房者月缴存额必须大幅提升才可以贷到足额个人50万元的额度。据按揭业人士估算,以往大学毕业生每月缴存200多元,即可贷款四五十万元;如今每月缴存额必须到1600多元。

个人公积金账户留存的数目也与可贷额度息息相关,经常提取公积金的人士可贷额度不如个人账户留存额大的人士。有意购买二套房的家庭,可能需不提取公积金一段时间,以便进行余额沉淀。由于采用新公式计算,住房公积金中心也能有效地防止公积金流失过快。

提示4:公积金放款太慢楼盘“不待见”

《家天下》记者调查的全市十一区52个楼盘里,明确表示“不可用公积金贷款”的楼盘共有8个,占15.4%。不过,据中原地产黄韬表示,市场上约有1/3的项目不接受公积金贷款。即使在接受公积金贷款的项目里,公积金付款方式能享受的优惠也非常少,大部分声明“无额外折扣”,商贷或一次性付款与公积金买房的折扣相差约1%~5%。[详细]

专家观点

韩世同

知名房地产专家

赵卓文

广东省房协理事

黎文江

合富辉煌首席市场分析师

公积金近年来的诟病也不少,有人认为是变相福利,也有人认为中低收入者并不能得到很大帮助。其实,要解决首次置业享受优惠利率的问题,可以在现行房贷体系下加入财政贴息的政策,就可以得到长期的落实。[详细]
公积金对稳定购房信心的作用比较充分。上月全国一线城市的成交数据比较活跃,回暖迹象开始明显,如果下半年股市过了这个风头,政府陆续出台一系列的金融、房产政策,对楼市的促进作用会更明显。[详细]
虽然此次公积金政策表示连续缴纳6个月就可以申请贷款,而且申请贷款额度的计算公式也有所改变,但是,对于目前的状况来看,最重要的还是先解决如何让市民更快申请到公积金贷款。

微博热议

本轮公积金政策调整体现了公积金申请条件放宽、首付比例降低的利好,与近期的政策背景和走向相适应,可以看作调控政策逐步放宽的系列调整之一,有利于市场预期的进一步转好。然而,因为广州公积金每月发放的额度有限、放款慢,导致很多楼盘并不接受公积金贷款,大部分购房者根本无法享受新政利好。

好房网 出品
编辑:邢晔珊、黄佳漫