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房企内部腐败频发 有人一次贪污数千万

中国网  2018-08-17

 在金钱至上的价值观扭曲下,人性容易变得罪恶。在房地产凶猛扩张的时代,一切理性都成为进步的枷锁,很多人都希望在这里捞一把快钱离开。

  金钱累积之处,往往成为贪腐的温床,房地产行业因占据了太多社会资源,从而成为近年来商业贪腐案的高发之所。纵然每年都有高管被送到监狱,但是面临金钱诱惑,这个现象并未终结。

  不久前,两名万达高管尹建武、金震因涉嫌利用职务便利谋取私利被北京朝阳警方带走,房地产腐败问题,再一次出现在公众视线。

  房地产是中国资金量最大的实体行业,庞大的资金背后,助推了这个行业从业者的财富积累,但是财富背后,却因为欲望被不断放大而呈现出人性的扭曲。

  “我们公司每年因为审计开除的人大概有四五个,越大的公司审计出来的问题越多,有些爆出来了,还有很多就默默劝退了。”一位中型房企高管告诉第一财经记者。

  商业贪腐高发

  当欲望激发这个行业蓬勃发展时,必然留下快速扩张的一些伤疤,而当潮水退去之后,这个行业正在面临新一轮洗牌。

  上述万达高管被带走的事件就是一个例子。有消息显示,万达项目公司以销售去化有困难为由,串通集团高管放宽审批权,将房子以极低的折扣卖给了外部供应商,并从中赚取差价,获得寻租。但自事件被披露以来,万达方面始终未公开披露任何公开信息及评论。

  不只是万达,其他地产商同样面临内部腐败问题。此前,中国金茂前主席兼非执行董事蔡希有,因涉嫌严重违纪正接受组织调查。

  经查,蔡希有严重违反政治纪律,干扰中央巡视工作,对抗组织审查;违反中央八项规定精神,接受私营企业主安排打高尔夫球,用公款支付个人费用;违反组织纪律,不按规定报告个人有关事项,指使下属单位违规录用、提拔其亲属;违反廉洁纪律,收受礼品、礼金,搞钱色交易;违反工作纪律,对下属公司违规开展业务造成巨额损失负有重要领导责任。同时,利用职务上的便利为他人谋取利益并收受巨额财物,涉嫌受贿犯罪。

  “营销是最容易出问题的条线,营销费用一般占到一个项目的3%,很多时候都会通过供应商进行联合操作,或者是茶水费之类的方式。”一位房企人士告诉记者。

  一般而言,如果一个项目货值50亿,那么营销费用就有1.5亿,通常会在2~3年内使用,那么项目营销里面的寻租空间就很大。

  近年来,由于限价等因素,很多新房价格本身就低于市场预期,虽然市场会通过“摇号”,但是很多地产商同样会在里面做手脚。动辄几十万的茶水费屡见不鲜,营销条口问题突出。

  此外,很多开发商在车位上也会做文章,很多好的车位同样需要茶水费,否则给业主的车位就不够理想。

  颠倒的市场,让本来应该为购房者服务的营销开始越来越强势,随后造成上述困局。许多房企的内审部门都会查出营销条线侵吞公司财产,而且屡禁不止。

  “一个项目营销总直接贪了6000万,我们的项目土地价格只有隔壁项目的一半,利润率至少有60%,但是最后测算只有正常的利润水平。因为那个营销总贪污太多,我们直接报案。”一位地产总裁告诉记者。

  不只是营销,投资、商业等条线同样是贪腐重灾区。某TOP3房企每年就会至少送几十个人进监狱,但是一般都是低调处理。即便是工程条线,同样存在很多寻租空间。“我刚毕业那会做监理,供应商就会给我红包,希望我不审查出问题。”一位TOP30房企管培生告诉记者。

  在金钱至上的价值观扭曲下,人性容易变得罪恶。在房地产凶猛扩张的时代,一切理性都成为进步的枷锁,很多人都希望在这里捞一把快钱离开。

  监管漏洞堪忧

  房地产像一列急速前进的列车,即便是前面有了阻碍物,依旧已经无法刹车。结果是,要么碾碎,要么撞车。

  近期碧桂园的事故就是一个例子,高速扩张背后,内控机制失灵,不断爆发质量事故,最后成为众矢之的。

  高速扩张和跟投机制的激励,让许多人在金钱面前冲昏头脑。

  一位80后房企高管说:“职业经理人还是应该去赚阳光收入,那些不合法的收入,其实都会折损自己的职业生涯。”

  不过,并非每一个人如他所想。在很多跟投激励机制较高的房企,一个项目财务经理年薪就可以超过100万。“我们团队所有人都会为了项目周转努力,只要达到要求就有丰厚的奖金。”一位地产财务经理告诉记者。

  看起来,高激励让团队充满斗志。而另外一方面,这些金钱激励背后,让人性逐渐开始走向邪恶。为了提高运作速度,很多地产人也不择手段。

  “我们有个合作方是追求高周转的,财务章本来在我们这里,但是他们为了提前开盘,就自己私刻一个章,然后去政府报批。”一位高管告诉记者。

  拒绝诱惑的办法,就是远离它。而当金钱诱惑不断增加时候,人性开始不断出现挑战。当人们必须在秩序与金钱、信任与背叛中做出选择,很多人已经在追求金钱的深渊,不能自拔。

  “人拿来就用,如果不行就换,现在的人都很浮躁,扩张背后我们也没有办法。”一位房企人力总评价。

  而在投资条口,同样难以控制。2016年的一波高价土地,几乎让拿到合肥、厦门、成都、上海等高价地的地产商如坐针毡。

  甚至有开发商出现过以高出同行一个亿的价格拿到土地,最后该投资条线直接负责人被劝退。

  当集体的理性失去控制,到如今只能束手就擒。

  “房子如果可以销售就销售,即便亏本我们也销售,现金流是第一位。”一位TOP5房企高管告诉记者。

  事实上,这一切的价值观从地产人晋升路径可见一斑。目前市场上营销、投资的条线很多地产人升职速度就明显高于设计、工程条线,重视产品的房企并不多,取而代之的是营销导向。精装变简装,简装变清水房。

  金钱的诱惑下,所有的产品和服务显得不那么重要,工匠精神甚至被认为不适合企业发展。大量楼盘,交付都面临业主维权。很多地产商做得出华丽的样板间,可是却做不到华丽的交付。

  近期一个福州地产商,更是要求置业顾问写保证书:“收取客户差价行为,属于置业顾问个人行为,与集团无关。”

  如果说,个体的非理性是偶然行为,那么整个公司的内控就显得尤为重要,不断爆发的问题背后,暴露的更是内控机制的不完善。

  “查不过来,有时候只能抓大放小。”一位从事审计工作人士告诉记者。

  过去大家讲管理与边界,但是在这个浮夸的时代,自发秩序已经被扩张秩序替代,组织边界越来越模糊,原有的核心价值观被稀释,管理秩序软弱瓦解,而地产商却无计可施。

  市场调整下的压力

  问题的爆发并非一朝一夕,列车只有撞到坚硬物才会停止。这一刻,所有地产商开始紧急刹车。

  最先开始的是土地市场,曾经火爆的苏州、合肥不断出现土地流拍。今年7月,苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段,其中三宗居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前,苏州土地市场曾一度火爆,如今导致多家开发商因为拿地价格过高一直项目滞销。

  在合肥,最近2月有5宗居住土地流拍,曾经的楼市“四小龙”之一合肥,让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上,开盘就亏损。”一位福建地产企业内部人士告诉记者。

  接着,是股权转让。无论是中弘股份的跑路,还是华夏幸福的股权转让,都是行业寒冬的一个信号。而不断爆发的裁员消息,更是让业内风声鹤唳。

  拿地方面,每个地产商都开始谨慎,到期债务无法续借,地产商年初的规模目标已经不再提起。“很多房企都开始内部融资,融资价格越来越高。”一位房企内部人士告诉记者。

  停止拿地,加速去货,地产寒冬已经到来。此前保持较高负债的企业,拿地已经开始减缓,甚至出现不拿地情况。

  当热闹归于平静之后,计提心理防线被击穿后,所有的现象都是由极度亢奋而导致窒息性停顿。在这个名利场的浮夸泡沫不断击碎,留下的将是不断出现的生存危机。

  “我们一直要求行业90分位的人,即便岗位空缺也不愿意招聘不合适的,这样对团队影响更大。”一位旭辉内部人士告诉记者。

  市场陷入调整周期,越来越多地产商也意识到内部管理的重要性,很多投行对于地产商的评级也会更多参考内部管理能力。“今年我们将在四个方面进行变革,围绕战略、机制、运营、信息化,希望让企业的管理效率进一步提高。” 弘阳集团执行总裁蒋达强说。第一财经日报


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