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广州今年宅地供应增加近9% 将如何影响

羊城派  2018-04-16

文/羊城派记者 赵燕华 通讯员 穗国规宣

4月12日上午,广州市国土规划委在其公众网站上公布了《广州市2018年建设用地供应计划》(以下简称《供地计划》)。

2018年全市计划供地总量为19.39平方公里,其中住宅用地计划供应量为6.25平方公里,同比增加近9%。

市国规委表示,这充分体现了广州市积极贯彻落实国家、省关于加大住宅用地供应、培育和发展租赁住房市场的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展的决心。

广州知名地产经济学家邓浩志分析指出,增城、黄埔、南沙是今年供地大户,其中南沙将会是热点中的热点,预计大湾区规划方案会在今年下半年公布,作为其中一个重要节点,南沙热度有望继续攀升。

重磅!广州今年宅地供应增加近9% 将如何影响

宅地供应同比增9%

《供地计划》显示,2018年广州市住宅用地计划供应量为6.25平方公里,占比32%(其中商品住宅用地4.77平方公里,保障性住房、租赁住房用地1.48平方公里),同比增加近9%。羊城派记者统计发现,共有83宗住宅用地供应。

从区域分布上看,增城、黄埔、南沙等外围区域是今年商品住宅用地供应大户,计划供地面积均超过了0.8平方公里。

对此,邓浩志点评,如果能够落实,对缓解广州宅地供应紧张,住宅供应不足有一定作用,但本质上广州每年新增人口总量仍大于住宅新增供应。

其中2016、2017年新增人口为54万、46万,住宅落成则长期在8-10万套,所以缺口仍在,总缺口还在进一步扩大中,故本质上不会改变房价的长期趋势。

邓浩志分析,增城、黄埔、南沙三大供地大户中,增城属国内一线城市政策最宽松区域,故供需两旺将持续;黄埔已逐步中心城区化,城市东进后越来越被买家接受,故承接力会很强;南沙将会是热点中的热点,预计大湾区规划方案会在今年下半年公布,而南沙一定是一个重要节点,故热度有望继续攀升。

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商服用地着力打造三大重点功能区

商服用地方面,今年计划供应量为4.0平方公里,占比21%,着力打造琶洲、国际金融城、白鹅潭等重点功能区,支持配合广州市构建国际航运中心、物流中心、贸易中心和现代金融服务体系,促进经济提质增效。

在空间分布上,各区供地量排名前三的依次为白云、番禺、黄埔,其中不少宗地为村集体经济发展留用地。

工矿仓储用地方面,今年计划供应量为4.58平方公里,占比24%。主要为推动符合广州全面建设国家重要中心城市和率先转型升级的高端产业功能区的用地供应,结合先进制造业基地、现代服务业功能区、创新性产业发展区的开发建设,保持充足的土地供应规模。在空间分布上,主要集中在黄埔、南沙、从化等外围区域。

其他用地(包括:公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地)计划供应量为4.56平方公里,占比23%,主要是为满足人民群众日益增长的公共服务设施用地需求。

从供地量上看,超过了商服用地,与工业用地相当,有助于促进城市综合服务功能提升和环境改善。

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租赁住用地不少

记者注意到,今年保障性住房、租赁住用地1.48平方公里,分布在荔湾、黄埔、南沙、天河、番禺、白云区,荔湾等区,其中,白云区1.06平方公里、黄埔区0.16平方公里、荔湾区0.14平方公里、南沙0.054平方公里,天河0.015平方公里、番禺0.0492平方公里。

从规划看出,序号1-20均按“保障性住房、租赁住用地”统计,总面积1.48平方公里,分布在荔湾、黄埔、南沙、天河、番禺、白云等区。

其中,序号1-15、18、20为以划拨方式供地的保障性住房用地;序号16、17两宗为公开出让全自持的商品住宅用地;序号19为保留集体用地性质的村复建安置房用地。

广州市国规委透露,保障性住房、租赁住房除黄埔2宗公开出让外,其他均已划拨方式出让,主要用来建保障性住房和租赁住房。

共有产权房地块“闪”了一下

记者发现,序号为61、位于南沙黄阁镇的地块,名称“汽车城南侧地块二类居住用地”,规划用地性质是共有产权、租赁住房用地,总用地面积72607平方米,计容建筑面积181517平方米。

不过,4月12日下午,该地块用地性质已修正为“二类居住用地”。

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市国规委解释,该地块为南沙区公开出让的商品住宅用地,经询南沙区其原本选取该地块来做租赁住房,但规划有变,现拟另行选址。“我们在发布供应计划通告正文中有说明‘宗地具体规划指标和出让条件以宗地出让公告为准’,因此,具体地块是否为全自持的租赁住房用地,需以具体宗地最终的规划指标和出让公告为准。”

尽管共有产权房用地“闪”了一下就隐退,但这是否一个信号:广州也有可能做出这方面尝试?毕竟,北京、上海等6个城市已在如火如荼供应共有产权房了。

对此,官方并未正面回应,只是针对“租赁住房用地”这一规划用地性质作了解释:租赁住房用地并非一种新的用地类型,是在国家提出建立租购并举的住房制度的要求下,对建成后用来出租的住房用地的统称,既包含了政府建的公租房,又包含了公开出让全自持的商品住宅。

早在2014年4月,住建部就发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》,确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

去年9月,北京也成为继江苏淮安、上海之后国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市。这份被称为京版共有产权房的《北京市共有产权住房管理暂行办法》明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标。

去年8月,广东省住建厅、广东省发改委联合印发的《广东省新型城镇化规划(2016-2020)》(以下简称“规划”)透露,在深化城镇化管理制度改革上,要完善城镇住房制度,探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。

不过,直至目前,广东省内暂时还没有一个城市出台共有产权住房管理方面的专门文件。广州会否在全省第一个试点共有产权房,预计很快有答案。

【名词解释】共有产权房

所谓共有产权房,是地方政府让渡部分土地出让收益,低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

以2017年9月30日起正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》为例,规定“共有产权住房”满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%;一个家庭只能购买一套共有产权住房;共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。

开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%;共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同时,北京共有产权住房可落户入学。

北京、上海、南京、烟台、福州这六城已开始供应共有产权房

2007年开始,在江苏省淮安市试点共有产权房,随后,该模式在江苏省其他地区获得了推广。

据中原地产研究中心统计,截至日前,全国已经有北京、上海、南京、烟台、福州等至少6个城市开始供应共有产权房。

重磅!广州今年宅地供应增加近9% 将如何影响

据统计,北京与上海的共有产权房供应量最大。2017年,北京共完成共有产权住房用地供应38宗,用地面积约207公顷,超额完成年度供地计划,规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目,共计提供共有产权房近4万套。

2017年12月25日,南京市4大保障房片区的1499套共有产权房开始接受选房。

2017年12月,烟台市宣布,首批拿出1254套现房作为共有产权住房。

上海共有产权保障房制度于2010年推出试点,实行住房和经济“双困”标准。

福州第一块“共有产权房”地块,被福晟集团以26.6亿元竞得,楼面价21614元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为,共有产权房对未来楼市调控影响非常大,特别是对降低保障房的投资属性,解决中低收入群体购房需求。

“从概念与制度设计上,共有产权和雄安新区的积分购房资格一样,都带有浓厚的新调控风格。”张大伟指出,当前多个城市的共有产权供应量都明显增加,以北京为例,远远超过了过去几年的自住房供应量,这种加法供应的作用也更加明显,能够明显降低市场对房价上涨的预期。

此外,政策总结了过去保障房及自住房政策的一些问题。

张大伟认为,共有产权房有利于房价的稳定,而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用,落实了“房住不炒”的原则。

以北京为例,过去4年北京商品房住宅成交均价(不含自住房)为3.32万每平米,而如果包含了20万套自住房均价将是2.67万每平米,数据上将直接拉低市场均价25%。

来源|羊城派

图片|视觉中国

责编|彭雨泽


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